Wspólnota Mieszkańców KEN 54 i 56

Przebieg spotkania

Po rozpoczęciu spotkania, które już zaczęła prowadzić pani Socha, (administrator), pan Eryk Sulik zaproponował, żeby wybrać prowadzącego zebranie w głosowaniu. Jego kandydatura przeszła prawie jednomyślnie.

Następnie padł wniosek aby zmienić porządek obrad i dodać do niego głosowanie nad uchwałą w sprawie odwołania Zarządu. Ten wniosek też został przyjęty zasadniczą większością.

Notariusza, który był umówiony przez (najprawdopodobniej) pana Sulika, jeszcze nie było, więc przeszliśmy do innych dyskusji między innymi na temat rozliczeń finansowych.

Gdy notariusz dotarł, rozpoczęło się głosowanie nad uchwałą o odwołani Zarządu. (każdy składał swój podpis na liście i jeśli podpisał już akt notarialny na miejsce garażowe, to powtórnie na innej liście). W trakcie składania podpisów, które trwało dosyć długo dyskusje toczyły się nadal.

Ponieważ ilość osób obecnych nie tworzyła quorum koniecznego do podjęcia uchwały, zdecydowano że od pozostałych właścicieli głosy zostaną "dozbierane". Podjęły się tego (i zostały zatwierdzone w głosowaniu) cztery osoby.

Po tym głosowaniu były jeszcze głosowanie uchwał 1 - 5 wcześniej przygotowanych przez Zarząd. Ze względu na wątpliwości dotyczące Uchwały nr 1 i prawdopodobieństwa jej odrzucenia, Uchwała nr 2 była głosowana po zmianie jej treści na "Wspólnota Mieszkaniowa postanawia: nadwyżkę finansową za 2004 rok przeznaczyć na potrzeby wspólnoty

Nieuporządkowane wątki które pojawiały się w dyskusji:

Czy Wersal wywiązuje się z usuwania usterek w ramach Gwarancji? Odpowiedź pani Sochy: Gmina przejęła budynki od Wersalu 16.02.2004 i od tego czasu biegnie 3-letni okres gwarancji (rękojmi?). Obejmuje on zasadniczo części wspólne, dla części prywatnych czas biegnie od podpisania protokołu odbioru przez właściciela.
Czyli jest jeszcze duże czasu do kończ gwarancji, Wersal ma zacząć usuwać (długą listę -- ma zostać wywieszona) usterek na wiosnę, bo teraz była zima.
Usunięcia usterek w częściach prywatnych (w tym zgłoszonych w protokołach przejęcia) należy się domagać bezpośrednio od Wersalu.
Pojawiły się wątpliwości czy przekazanie mieszkania właścicielowi przez dewelopera, zanim budynek nie zostanie przekazany gminie jest zgodne z prawem i co za tym idzie czy nie ma to wpływu na obliczenie od kiedy zaczyna się 3-letni okres, ale zaznaczono, że jest to sprawa pomiędzy deweloperem a właścicielem i temat nie został rozwinięty.
Czy będzie poprawiona zieleń (nasadzenie drzew, wysianie trawy). Odp. O trawę (przynajmniej) trzeba się będzie upomnieć (w Wersalu który przygotowywał zieleń).
Czy można dostawić więcej huśtawek, tak żeby nie na przeciw śmietnika, tylko z boku na trawie. Odp. Można, p. Socha już wcześniej sprawdzała, ale te które były dostępne miały zbyt głęboką (garaż!) wylewkę.
Czy instalować w garażach kolczatki które trzeba wyłączać kartą zbliżeniową, dzięki czemu jedna karta -- jeden samochód. Przewidywany koszt 26 000zł (podobno tanio), czyli np. po ok 12 zł miesięcznie do czynszu za miejsce parkingowe.
Moim zadaniem najpierw trzeba by policzyć przepustowość takiego systemu, oraz ilość samochodów wyjeżdżających z garażu w "szczycie". Może się okazać, że wyjeżdżający rano z garażu będą czekać w kolejkach do wyjazdu...
Pytanie czy i kiedy będą działać karty zbliżeniowe do domofonów. Czytniki zainstalowane są w 54. W 56 jest infrastruktura, czytnik nie zawieszony na razie. Docelowo ma być przy wszystkich domofonach, ale póki co problemy techniczne -- po podłączeniu czytników system domofonowy się spala albo wariuje (były testy w 54).
Dalsza dyskusja nad sensownością zainstalowania dodatkowych czytników przy innych furtkach. (Otwieranie kodem to dobrych kilkanaście sekund, wtedy sporo ludzi zdąża się ustawić i wchodzą razem...).
Może powinno się nigdy, nikogo ze sobą nie wpuszczać.
Obawiam się, że gdybyśmy zaczęli tę zasadę stosować restrykcyjnie, czyli każda kolejna osoba miałaby samodzielnie otworzyć furtkę (nawet jeśli inne osoby przyszły w tym samym momencie), a do tego chociaż część osób otwierałaby furtkę "kodem", to, w godzinach szczytu, mielibyśmy długie kolejki do wejścia...
Pod koniec zebrania, (przy mniejszej frekwencji -- część osób wyszła przed końcem) odbyło się krótkie (czysto orientacyjne) głosowanie w którym większość obecnych opowiedziała się za zainstalowaniem czytnika kart zbliżeniowych do otwierania furtki również od strony pętli autobusowej. Całość dyskusji w żaden sposób nie wiążąca i chyba nawet nie zauważona przez administracje.
Niestety przez przeoczenie zgłaszającego pomysł (mnie), nie padło pytanie o to czy mieszkańcy za celowe uważaliby również zainstalowania tamże domofonu. Ja jestem za...
Raport o opóźnieniach we wpłatach (sporo opóźnień miesięcznych, dwumiesięcznych, są pow. 3 miesięczne, nie ma powyżej rocznych). Co z tym robić? Kilka osób do Krajowego Rejestru Dłużników. Czy po 3 miesiącach zalegania kierować sprawy do sądu?
Pomysł p. Sochy, żeby na terenie urządzić "oczko wodne", bądź fontannę...
nie fundujmy sobie wylęgarni komarów!

Fakty, które w dyskusji podała administracja:

      Nieruchomość w sumie:           26267 m²

      Liczba lokali                       ?
      (lokale użytkowe są wliczane do liczby mieszkań)
      W budynku 54 jest 12 lokali użytkowych.

      Metraż mieszkań (i lokali uż.): 19052,33 m²

      Liczba miejsc garażowych:         235
      Metraż garaży:                   7214,50 m²
      Garaże:

      Na 143 miejsca garażowe jeszcze nie są podpisane akty notarialne 
      ( prawo głosu w imieniu tych udziałów przynależy się Wersalowi). 
      W tej liczbie 94 (?) miejsca jeszcze nie odebrane (nie sprzedane?).

      Administracja pobiera (?) 0,87 zł/m²

Według numeracji w 54 jest 125 mieszkań, w 56 jest 152. Ale być może kilka mieszkań jest połączonych i liczonych jako jedno?"

Pytanie o pensje sprzątaczek, itd. Odpowiedź nie możliwa, ponieważ to wewnętrzna sprawa firmy pani Sochy (z którą jest umowa na Administrację).
Długa dyskusja o ochronie, za co (nie) odpowiada, o tym, że są po nic, bo za nic nie odpowiadają wpuszczają wszystkich i w ogóle... A może po coś, bo jak nie było to garaże były pokryte szkłem z rozbitych szyb samochodowych.
O kradzieżach (ukradzione samochody z garaży), okradzione mieszkania (dwa na parterze w 54). O tym, że wskazane przez ochronę mieszkania na parterze muszą być zabezpieczone dodatkowo (właściciele podobno wiedzą), o tym, że żeby ochrona zgodziła się odpowiadać materialnie to musiałaby mieć znacznie więcej ludzi wynajętych. Że można zmienić ochronę jak się nie podoba ta. I że w innych jest tak samo. Itd, itp. Bez konkluzji.
dopisane 26.03 Kilkukrotnie (z inicjatywy pani Administrator) powracała dyskusja o parkingu naziemnym i o tym, że w godzinach weekendowego szczytu jest zastawiany przez klientów bazarku. Pani Administrator lansowała pomysł postawienia tabliczek, że parking jest tylko dla "mieszkańców", co podobno pozwoliłoby Straży Miejskiej wywozić samochody na wniosek tychże mieszkańców. Pomysł chyba nie został do końca zrozumiany/doceniony przez salę i wywołał liczne wątpliwości. Z sali padały uwagi: jak odróznić samochód mieszkańca (lub jego gościa) od samochodu obcego. Na to pani Administrator tłumaczyła, że wywożone będę wszystkie samochody (mieszkańców i obce), które są nieprawidłowo zaparkowane. W takim razie jak się to ma do oznaczania parkingu "tylko dla mieszkańców" i wogóle po co dodatkowo oznaczać. Nieprawidłowo zaparkowane samochody można karać i tak. I tak w kółko... (z wątkami pobocznymi, np. jak w rzeczywistości taka Straż Miejska interweniuje na zgłoszenie telefoniczne). Bez konkluzji.
dopisane 26.03 Dyskusje na tematy rozliczenia finansowego za 2004 rok
- Pytanie o powód przekroczenia planu "Pozostałych kosztów" za 2004 rok o ponad 6 000 zł. Na jakiej podstawie, za czyją zgodą, ... Odpowiedź: trzeba było zrobić oznakowanie, bo jakby się nie zrobiło, to by nie było, itd. Pytanie, dlaczego nie Wersal? Bo nie.
- pytania czy wspólnota miała jakieś dochody. Odpowiedź: tak, dokładnie jedno źródło przychodów: 200 zł za napis KOMANDOR na budynku 54 od Wersalu Podlaskiego. Następne pytanie dotyczyło, gdzie ten dochód jest ujęty w rozliczeniu 2004 roku. Odpowiedź niejasna -- albo w "Pozostałych kosztach" (sic!), albo gdzie indziej. Odpowiedzi (faktury) można dostać wizytując panią Administor w Administracji (ta odpowiedź powtarzała się wielokrotnie). Zarzuty, że ten sposób prowadzenia dokumentacji finansowej, ma niewiele wspólnego z wymaganymi standardami...
  Niestety nie udało mi się zorientowac, czy to 200 zł jest miesięcznie, czy rocznie.
  Dochody tego typu ktoś chyba fachowo nazwał "uzyskami" (ale mogę coś mylić, nie jestem obeznany z terminologią finansową)
- pytanie o różnice pomiędzy kwotą "Pozostałych kosztów" garażu a sumą ich części składowych. Odpowiedź, że wszystko się zgadza, ale bez żadnego wyjaśnienia. Jak ktoś chce, to może przyjść do Administracji, to dostanie wyjaśnienie
  Moim zdaniem, staranne przygotowanie dokumentów finansowych (rozliczenie, plan), to najważniejszy obowiązek Zarządu w całym roku. Odpowiedź, że wszystko się zgadza i że (kiedyś = już po zebraniu) można przyjść, żeby się dowiedzieć jak, to trochę za mało żeby móc z czystym sumieniem zatwierdzić te dokumenty...
  Może naiwnie, ale życzyłbym sobie, żebym przed zebraniem, siadając z kalkulatorem nad dokumentami, mógł wszystko przeliczyć, nie zastanawiając się co chwila skąd się jakieś liczby wzięły i dlaczego zasadniczo nic się nie zgadza.
dopisane 26.03
Dyskusje na tematy planu finansowego na 2005 rok (rozbieżności, podział kosztów, opłaty za zarządzanie).
- Podniesiona sprawa różnicy pomiędzy zaplanowanymi wydatkami na zarządzanie, administrację i utrzymanie czystości garaży (licząc w sumie), a planowaną sumą zebranych zaliczek na te cele w 2005 r. na kwotę prawie 40 000 zł. Odpowiedź: różnica wynika z tego, że Wersal Podlaski samo sobie nie płaci za zarządzanie nieruchomością Odpowiedź wywołała żywą dyskusję, w której wytykano brak przjerzystości prowadzonej w ten sposób dokumentacji finansowej, dużą kwotę (40 000 zł) którą w takim przypadku stanowiłaby opłata za zarządzanie garażami należącymi do Wersalu (Plan 2005 przewiduje zebranie 21 000 zł -- rozumując tym tokiem za pozostałe garaże), nie bilansowanie się sprawozdania. Większość sprowokowanych pytań pozostała bez odpowiedzi.
- Sprawa niejednoznacznego wyliczenia różnych pozycji miesięcznych zaliczek. Przeliczając różne pozycje można było dojść do wniosku, że każda była wyliczona na podstawie innej ilości metrów powierzchni lokali. Pani Administrator zaprzeczyła i podała sumaryczną liczbę metrów lokali mieszkalnych i użytkowych będących podstawą wyliczenia. Zostało wytknięte, że przyjmując taką liczbę metrów np. za elektryczność zostanie zebranych znacznie więcej pieniędzy niż przewiduje Plan 2005. Odpowiedź (nie do końca jasna): jeśli pani Administrator nie zbierała by z nadwyżką, to niebyło by z czego pokryć dziury budżetowej wynikającej z zaległości płatniczych mieszkańców.
  Tłumacznie było dla mnie zdecydowanie niejasne i być może źle zrozumiałem jego przesłanie...
- ...
Podsumowując: na żadne pytanie z kategorii finansowych nie otrzymaliśmy satysfakcjonującej ani wyczerpującej odpowiedzi...
Dyskusja czy nie zatwierdzenie rozliczenia finansowego i nie udzielenie absolutorium Zarządowi ma jakiekolwiek praktyczne znaczenie. Wydaje się, że nie.
dopisane 26.03 Mam pomysł który może kiedyś dałoby się przprowadzić. Możnaby nadać znaczenie głosowaniom na temat rozliczenia finansowego i absolutorium w następujący sposób:
Ewentualną pensję Zarządu dzielimy na dwie części (np. po 50%). Połowa jest wypłacana tak jak do tej pory (zapewne miesięcznie), a druga połowa jest nazwana "premią". Premia jest wypłacana po dorocznym zebraniu mieszkańców, jeżeli zostanie zatwierdzone rozliczenie za poprzedni rok, oraz udzielone absolutorium. Jeśli tak się nie stanie Zarząd musi poprawić uchybienia (np. w ciągu 2 tygodni) i ponownie starać się o zatwierdzenie w głosowaniu (np. metodą zbierania podpisów). Jeśli to się w określonym czasie nie uda, pieniądze przechodzą na dobro Wspólnoty. Myśle, że to mogłoby dać odpowiednią motywację Zarządowi do solidnej pracy i solidnego przygotowywania rozliczenia.

al. KEN 54 i 56

Zebranie Członków Wspólnoty, 22 marca 2005

Przebieg spotkania

Wyniki głosowań